17 - COSTRUZIONI, OPERE PUBBLICHE E MERCATO IMMOBILIARE

Indice

1. Attività edilizia

2. Opere pubbliche

3. Mercato immobiliare

I dati sull’attività edilizia riguardano i permessi di costruire, e sono di fonte Istat, che effettua la rilevazione statistica sui permessi di costruire per fornire un’ampia informazione statistica a livello nazionale e territoriale e per ottemperare agli obblighi previsti dal Regolamento del Consiglio dell’Unione Europea (n. 1165/98 del 19 maggio 1998), che prevede l’invio di dati relativi alle principali variabili rilevate, entro 90 giorni dal trimestre di riferimento.

L'indagine è presente nel Programma statistico nazionale,  che raccoglie l’insieme delle rilevazioni statistiche necessarie al Paese. 

Il livello provinciale è la massima analisi territoriale disponibile per le principali variabili relative alle due componenti.

La rilevazione sui permessi di costruire ha cadenza mensile e copertura totale e raccoglie le informazioni sui progetti di fabbricati nuovi, residenziali e non residenziali, o di ampliamenti di fabbricati preesistenti, per i quali sia stato ritirato regolare “Permesso di costruire” presso gli uffici comunali di competenza.

Le trasformazioni e le ristrutturazioni di fabbricati già esistenti, che non comportano variazioni di volumi degli stessi, non rientrano nel campo di rilevazione.

L’unità di rilevazione è costituita dalla singola opera, rappresentata da un intero fabbricato nuovo, anche se demolito e interamente ricostruito, o dall’ampliamento di un fabbricato preesistente. Due o più opere, relative allo stesso permesso di costruire, costituiscono due o più unità di rilevazione per le quali vengono compilati altrettanti modelli di rilevazione.

Lo strumento di rilevazione è costituito da un questionario cartaceo (modello ISTAT/AE), per il quale vi è l’obbligo di compilazione, a cura del richiedente il permesso di costruire, avvalendosi del modello di istruzioni denominato ISTAT/AE/Istr.

Gli uffici comunali hanno il compito di raccogliere mensilmente i questionari, controllare l’esattezza delle informazioni che vi sono riportate, completarli compilando la parte riservata al comune e inviarli mensilmente all’Istat. In caso di assenza di permessi di costruire nel mese di riferimento, il Comune deve inviare una segnalazione di attività edilizia nulla (modello ISTAT/AE/Neg).

Se il Comune, nel mese di riferimento, non invia alcun questionario o segnalazione di attività edilizia nulla, è considerato non rispondente. Il modello di rilevazione per le due tipologie di fabbricati, residenziali e non residenziali, è composto di tre parti:

• la prima raccoglie le notizie generali sull'opera (tempi previsti per la realizzazione, ubicazione, natura dell'opera, destinazione d'uso, richiedente il permesso di costruire,finanziamento, regime dei suoli, impianto termico, struttura portante);
• la seconda parte, relativa ai soli fabbricati residenziali, contiene informazioni sui piani, sul volume, sulla superficie, sul numero di abitazioni e la ripartizione delle abitazioni secondo il numero di stanze per abitazione e secondo le classi di superficie utile abitabile;
• la terza parte comprende le notizie relative ai soli fabbricati non residenziali e indaga sulla dimensione del fabbricato, sulla parte ad uso abitativo, sulla destinazione economica e sulla tipologia dell'opera.

2. Opere pubbliche

I dati sulle opere pubbliche riguardano gli appalti della Regione Lombardia e sono resi disponibili grazie all’Osservatorio sui Lavori Pubblici.

L’osservatorio fa parte di un sistema informativo più ampio:  Sistema Informativo online delle Direzioni Generali Casa e Infrastrutture e mobilità. Questo sistema riunisce in un unico portale omogeneo ed integrato i servizi di acquisizione ed erogazione delle informazioni relative alle diverse misure di intervento nel contesto delle politiche per la Casa, ai Contratti Pubblici ed agli Espropri.

I dati dell’osservatorio fanno riferimento sia al numero di appalti che all’importo e sono classificati secondo la categoria e la tipologia di opera pubblica.

Le categorie di opere sono le seguenti:

01 - Nuova costruzione

02 - Demolizione

03 - Recupero

04 - Ristrutturazione

05 - Restauro

06 - Manutenzione ordinaria

07 - Manutenzione straordinaria

08- Completamento

09 - Ampliamento

Le tipologie di opere a loro volta sono:

1 - stradali

2 - aeroportuali

3 - ferrovie

4 - marittime lacuali e fluviali

5 - difesa del suolo

6 - produz. e distrib. energia elettrica

8 - edilizia sociale e scolastica

9 - altra edilizia

10 - edilizia abitativa

11 - opere di protezione dell’ambiente

12 - sport e spettacolo

13 - infrastrutt. per l'agricoltura

15 - risorse idriche

16 - produz. e energia non elettrica

1A - beni culturali

1B - piste ciclabili e ciclopedonabili

30 - edilizia sanitaria

31 - culto

32 - difesa

33 - direzionale e amministraz.

34 - giudiziario e penitenziario

35 - igienico sanitario

36 - pubblica sicurezza

37 - turistico

39 - infrastr. per attiv. industr.

3A - impianti di depurazione

40 - annona commercio e  artigianato

88 - altre linee di trasporto

90 - altre infrastr. non altrove classificate

9A - opere per super. barriere architettoniche

90A - arredo urbano

9C - illuminazione pubblica

9D - altre infrastr. per ambiente e territorio

9E - altre infrastr. del settore energetico

9F - altro

3. Mercato immobiliare

Osservatorio del mercato immobiliare

I dati sulle transazioni nel mercato immobiliare riportati nell’annuario sono rilasciati dall’Osservatorio del mercato immobiliare, gestito dall’Agenzia del Territorio (istituita a seguito della riforma del Ministero dell'Economia e delle Finanze e operativa dal 1 gennaio 2001). L’Osservatorio del Mercato Immobiliare cura la rilevazione e l’elaborazione delle informazioni di carattere tecnico-economico relative ai valori immobiliari, al mercato degli affitti e ai tassi di rendita e la pubblicazione di studi ed elaborazioni e la valorizzazione statistica degli archivi dell'Agenzia del Territorio.

L’osservatorio classifica gli immobili secondo cinque destinazioni d’uso:

• Destinazione residenziale: comprendeville / villini, abitazioni signorili, abitazioni civili, abitazioni economiche, abitazioni tipiche dei luoghi;
• Destinazione terziaria: comprendeuffici, uffici strutturati
• Destinazione produttiva: comprende capannoni tipici, capannoni industriali
• Destinazione commerciale: comprende negozi, centri commerciali, laboratori, magazzini
• Parcheggi:  comprendeposti auto coperti, posti auto scoperti, box, autorimesse

L'ipotesi di base dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) è che il fattore posizionale sia quello maggiormente esplicativo delle differenze di valore tra le varie unità immobiliari, in particolare di quelle a destinazione residenziale. Si ritiene pertanto che al fine di ridurre la variabilità campionaria è utile suddividere il territorio in porzioni che esprimano livelli omogenei di mercato, in funzione delle caratteristiche comuni (urbanistiche, socio-economiche, di dotazioni di servizi, ecc.).

Pertanto ogni territorio comunale è segmentato in una o più zone omogenee. La zona omogenea OMI riflette un comparto omogeneo del mercato immobiliare locale, nel quale si registra una sostanziale uniformità di apprezzamento per condizioni economiche e socio-ambientali.

Le quotazioni individuano un intervallo di valori minimo e massimo con riferimento ad unità immobiliari ordinarie aventi una data destinazione d'uso (residenziale, ufficio, negozio, ecc), site in una data zona omogenea. I valori minimi e massimi rappresentano l'ordinarietà e pertanto vengono esclusi quelle quotazioni riferite ad immobili di particolare pregio o degrado o che comunque presentano caratteristiche non ordinarie per la tipologia edilizia della zona di appartenenza.

Al fine della tassellazione di tutto il territorio comunale, possono essere definite zone omogenee per le quali non sono rilevate quotazioni in quanto prive o quasi di unità immobiliari o nelle quali non risulta significativa la dinamicità del mercato immobiliare.

Un vincolo alla definizione delle zone OMI è stato posto imponendo che ciascuna di esse appartenga ad una ed una sola microzona catastale . Le microzone catastali rappresentano gli ambiti territoriali istituzionalmente rilevanti ai fini della revisione degli estimi catastali e sono state deliberate dai comuni ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica del 23 marzo 1998, n. 138. La scelta di univocità tra zona OMI e microzona catastale è dipesa dall'opportunità di mantenere un sistema di riferimento dell'Osservatorio coerente con quello catastale.

Al fine di avere un quadro uniforme del mercato immobiliare sull'intero territorio nazionale, le zone OMI, infine, sono state raggruppate in fasce , le quali individuano aree territoriali con precisa collocazione geografica nel Comune e rispecchiano, in generale, una collocazione urbanistica consolidata (Centrale, Semicentrale, Periferica, Suburbana, Rurale ).

La rilevazione è differenziata in due modalità operative in dipendenza della vivacità del mercato immobiliare:

• Rilevazione diretta mediante schede standardizzate nel caso in cui la quantità di compravendite verificatesi nel semestre consenta l'acquisizione di un campione numericamente elaborabile.
• Rilevazione indiretta mediante metodologie di comparazione e valutazione proprie dell'estimo e sulla base dell'expertise degli uffici che operano in capo tecnico estimale, nel caso in cui il mercato risulti non sufficiente alla costituzione di un campione significativo.

Il processo di rilevazione diretta si avvia pianificando per ciascun anno l'ammontare di osservazioni da raccogliere; l'oggetto dell'indagine campionaria è l'universo delle compravendite di unità immobiliari prevalentemente a destinazione residenziale che si realizzano in un semestre.

L'analisi dell'universo delle compravendite è effettuato tramite opportune indagini sugli archivi delle Conservatorie dei Registri Immobiliari gestite dall'Agenzia del Territorio.

In questa fase di pianificazione generale interessa in particolare rilevare la distribuzione sul territorio nazionale dei volumi delle compravendite.

L'analisi della distribuzione territoriale dei volumi di scambio viene effettuata sulla base del parametro NTN (Numero di transazioni normalizzate, vale a dire sommando le effettive quote di proprietà compravendute) e di elaborazioni effettuate sui database delle Conservatorie. Tali elaborazioni restituiscono il numero delle compravendite avvenute nel semestre, differenziato per destinazione edilizia per livello provinciale e comunale.

La metodologia di Rilevazione Diretta consente di indagare circa 1200 grandi comuni, in cui si realizza il 65% del mercato nazionale di unità immobiliari residenziali. Per i comuni aventi un numero di compravendite al di sotto di tale soglia si procede alla attribuzione di valore attraverso la Metodologia Indiretta .

Nella rilevazione diretta, effettuata con opportune schede , nei comuni e nelle zone in cui si registra dinamica di mercato vengono raccolte le seguenti informazioni:

• la tipologia dell'immobile o dell'unità immobiliare
• le fonte della rilevazione
• la identificazione dell'immobile rilevato
• la destinazione prevalente di zona
• le caratteristiche estrinseche del fabbricato in cui è ubicata l'unità immobiliare
• le caratteristiche intrinseche del fabbricato
• le caratteristiche intrinseche dell'unità immobiliare
• la consistenza dell'unità immobiliare
• la consistenza delle pertinenze
• la consistenza totale dell'unità immobiliare e delle pertinenze (ragguagliate)
• il prezzo / valore

Ogni semestre sono rilevate oltre 35.000 schede per la destinazione residenziale in 1200 comuni e oltre 3000 schede per le tipologie non residenziali.

Per i comuni che non sono oggetto della rilevazione diretta, la determinazione delle quotazioni è basata sui criteri di comparazione nel tempo e nello spazio, sulle informazioni ottenute dalla rete delle fonti sopra indicata, su ogni altra informazione ritenuta utile. Si tratta di una rilevazione indiretta e /o comparativa basata sulla expertise dei tecnici degli Uffici Provinciali del Territorio.

Contratti di locazione e compravendita di unità immobiliari

Nell’ambito del mercato immobiliare sono inoltre disponibili alcune statistiche, realizzate dall’Istat, sui principali risultati sulla compravendita di unità immobiliari, la stipula di mutui e la costituzione di ipoteche immobiliari.

I dati per queste statistiche sono raccolti tramite una rilevazione sull’attività notarile condotta ogni anno direttamente presso tutti i Notai in esercizio. Circa 5.000 notai trasmettono, trimestralmente, i dati statistici agli Archivi notarili distrettuali di appartenenza, i quali provvedono, dopo averne verificato la completezza e la qualità, ad inviarli all’Ufficio centrale archivi notarili. Quest’ultimo, dopo aver effettuato ulteriori controlli, li invia all’Istat.